1. Ce este uzucapiunea?

Uzucapiunea sau posesia achizitiva reprezinta o modalitate de dobandire a drepturilor reale principale, printre care si a dreptului de proprietate. Ne vom axa in cele ce urmeaza pe dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Principala caracteristica a uzucapiunii o reprezinta posesia asupra bunului care se doreste a se uzucapa.

2. De cate feluri este uzucapiunea?

In cazul uzucapiunii, momentul inceperii posesiei guverneaza legea aplicabila. Ca atare, plasarea in timp a momentului la care incepe posesia este cruciala pentru a stabili daca:

- Uzucapiunea este guvernata de vechea reglementare, respectiv posesia a inceput inainte de 1 octombrie 2011 (data intrarii in vigoare a Noului Cod civil);

- Uzucapinuea este guvernata de noua reglementare, respectiv posesia a inceput dupa data de 1 octombrie 2011.

3. Care sunt conditiile pentru aplicarea uzucapiunii?

Indiferent de reglementarea legala aplicabila, cel mai important pentru a putea beneficia de uzucapiune este ca cel care doreste sa uzucapeze sa faca dovada posesiei bunului al carui proprietar doreste sa devina.

Pe de alta parte, nu doar o simpla posesie confera titularului acesteia dreptul de a beneficia de uzucapiune. Posesia, la randul sau, trebuie sa indeplineasca anumite atribute:

- Posesia trebuie sa existe – acest lucru se traduce prin faptul ca o persoana stapaneste un bun pentru sine ca si cand acesta ar fi proprietarul bunului. De exemplu, o persoana se ocupa cu intretinerea unui gradini care nu este in proprietatea sa.

!! Ce este cel mai important in existenta posesiei, este ca persoana care poseda un bun sa nu faca acest lucru pentru altcineva. De ex: o persoana are grija de gradina vecinului cat timp acesta este plecat intr-o alta localitate in interes de serviciu.

- Posesia trebuie sa sa fie utila – acest lucru se traduce prin faptul ca posesia trebuie sa fie continua, pasnica si publica. Raportandu-ne la exemplul anterior, persoana care are in grija gradina respectiva face acest lucru in mod constant (tunde iarba, planteaza diverse plante/copii, se asigura ca gradina este ingrijita pe tot parcursul anului), in execitarea activitatilor asale asupra gradinii nu aduce atingere altei persoane (adica nu face acest lucru prin forta sau importiva vointei adevaratului proprietar) si aceasta posesie este publica (plateste impozitele si taxele aferente gradinii, vecinii cunosc persoana respectiva ca ingrijeste constant gradina dandu-le asftel sentimentul ca aceasta este proprietarul gradinii).

- Posesia trebuie sa aiba o anumita durata – pentru a putea aplica uzucapiunea, durata prosesiei trebuie sa ai aiba o durata exacta in timp. Referitor la durata posesiei, aceasta difera in funcie de legislatia care guverneaza uzucapiunea si de data la care posesia incepe efectiv.

· Vechea legislatie – posesia a inceput inaintea datei de 1 octombrie 2011

In vechea legislatie, uzucapiunea putea fi de trezeci de ani sau uzucapiunea de la zece la douazeci de ani.

Uzucapiunea de treizeci de ani presupune doar o posesie care sa indeplineasca cerintele mai sus amintite si care sa dureze cel putin 30 de ani. !!Atentie - la calcularea termenului de 30 de ani trebuie avut in vedere ca exista si anumite cauze care suspenda sau intrerup cursul posesiei si care pot conduce la neimplinirea termenului de 30 de ani calculat ca o durata neintrerupta de timp.

Uzucapiunea de la zece la douazeci de ani presupune nu doar o posesie care trebuie sa dureze intre zece si douazeci de ani, ci si unele conditii suplimentare – bunul pe care il poseda trebuie sa fie castigat cu justa cauza, iar adevaratul proprietar al bunului fie sa locuiasca in circumscriptia unde se afla bunul imobil (pentru termenul de 10 ani) sau in afara circumscriptiei unde se afla bunul imobil (pentru termenul de 20 de ani).

· Noua legislatie – posesia a inceput dupa data de 1 octombrie 2011

In situatia in care posesia a inceput dupa data de 1 octombrie 2011 (data intrarii in vigoare a Codului civil), uzucapiunea poate fi mobiliara sau imobiliara.

Pentru uzucapiunea imobiliara, aceasta poate fi de doua feluri:

(a) Uzucapiunea tabulara – in acest caz, posesia trebuie sa aiba o durata de minimum 5 ani, iar conditiile suplimentare care trebuiesc indeplinite sunt urmatoarele: (i) dreptul de proprietate inscris in Cartea Funciara in favoarea unei persoane a fost inscris fara cauza legitima (de exemplu – avea un act care garanta ca este proprietar, act care ulterior a fost anulat); (iii) persoana inscrisa in Cartea Funciara a fost de buna-credinta la momentul inscrierii; si (ii) pe o durata de 5 ani acest drept nu a fost contestat.

(b) Uzucapiunea extratabulara – in acest caz, posesia trebuie sa aiba o durata de minimum 10 ani, iar conditiile suplimentare care trebuiesc indeplinite in mod altenativ sunt urmatoarele: fie (i) cel care era inscris in Cartea Funciara a decedat (persoana fizica) ori si-a incetat existenta (persoana juridica); fie (ii) desi imobilul era inscris in Cartea Funciara, proprietarul a renuntat la dreptul sau de proprietate printr-o declaratie autentica; fie (iii) imobilul care este posedat nu era inscris in nicio carte Funciara.

Suplimentar, in cazul in care sunteti posesorul unui bun si doriti sa beneficiati de uzucapiune, insa nu aveti indeplinita inca conditia de termen aplicabil pentru cazul la care va incadrati, puteti avea in vedere ca puteti aplica jonctiunea posesiilor daca au existat si alti posesori anterior posesiei dumneavoastra. Aceasta institutie de drept va permite unirea termenului in care ati posedat bunul cu termenul in care un posesor anterior a posedat acelasi bun. Insa, in acest caz, ambele posesii trebuie sa indeplineasca conditiile analizate in cuprinsul acestui articol.

Referitor la toate cele prezentate in cuprinsul acestui articol, cel mai important lucru il reprezinta faptul ca uzucapiunea nu opereaza de drept!! Pentru ca o persoana sa se poata bucura de efectele uzucapiunii, in cazul nostru sa devina un veritabil proprietar, este necesar ca acesta sa introduca o actiune in fata instantei de judecata.

Trebuie avut in vedere ca pentru a opera uzucapiunea extratabulara – adica pe noua legislatie, pe langa actiunea in instanta, cel care doreste sa devina proprietar va depune ulterior cererii de chemare in judecata si o cerere de inscriere a uzucapiunii in Cartea Funciara.

In cuprinsul cererii de chemare in judecata se vor preciza toate elementele mentionate in cuprinsul acestui articol si se vor atasa drept probe orice fel de inscrisuri care pot arata posesia, precum si solicitarea probei cu martori care sa poata intari sustinerile din cuprinsul cererii de chemare in judecata. Nu in ultimul rand, este necesar sa aveti in vedere ca actiunea se va timbra in conformitate de prevederile legale.